Hvordan skaffe egenkapital til bolig?
Krav om egenkapital til toppfinansieringen
Stadig færre banker har mulighet til å tilby startlån med 100 % finansiering uten annen sikkerhet enn i den boligen du kjøper. Dette skyldes bankenes egen økonomiske situasjon og ikke minst på grunn av retningslinjer fra Finanstilsynet.
Mange stiller spørsmålet ved at bankene ikke kan tilby 100 % finansiering så lenge de har sikkerhet i form av pant i boligen og dermed tilsynelatende skal være sikret. Hovedgrunnen er at de må ta høyde for svingninger i markedet. Selv om boligmarkedet de siste årene har hatt en flott og relativt jevn stigning har det ikke alltid vært slik, bankene må således ta høye for at boligen du kjøper kan synke i verdi etter overdragelsen. Når en kunde misligholder et boliglån vil det alltid gå en periode hvor lånet øker på grunn av renter som løper og dermed kan et misligholdt lån fort være betydelig større enn den opprinnelige kjøpesummen. Forøvrig har borettslag gjerne førsteprioritetspant for inntil ett års husleie og ved selveier har kommunen tilsvarende prioritet i forhold til kommunale gebyrer. Andre forhold som tas hensyn til er salgsomkostninger (meglerhonorar) som vil påløpe ved salg uavhengig om det er frivillig salg eller tvangssalg med medhjelper. Alt dette gjør at bankene ønsker en betydelig egenkapital av sine lånekunder, gjerne på 20-25% som et minimum.
Sikkerhet med pant i foreldrenes bolig
Hvordan skal man da som ung i dag klare å komme seg inn på boligmarkedet? Det enkleste og vanligste i dag er at unge stiller sikkerhet for et topplån (som regnes som egenkapital) ved at foreldres eller andres bolig stilles som sikkerhet for dette topp lånet. Banken får da en slags dobbelt sikkerhet for lånet, ikke bare i form av fysiske verdier, men også den byrden det medfører å risikere at familie kommer i uføre ved mislighold med påfølge ekstra innsats for å opprettholde forpliktelsene.
Startlån fra kommunen
Ikke alle har mulighet til å stille sikkerhet i form av annen bolig. Enten fordi de ikke har nær familie med friverdi i egen bolig eller fordi de eller familien ikke er villig til å utsette seg for den betydelige risikoen dette faktisk medfører. For disse kan det være verdt forsøket å søke startlån hos kommunen. Dersom du får innvilget dette får du en gunstig lånerente som tilsvarer husbankrenten, muligens med et relativt ubetydelig tilegg for å finansiere kommunens kostnader. Dette er et gunstig alternativ som mange flere burde vurdere muligheten for enn det som er tilfellet i dag.
BSU og startlån
BSU har du sikkert hørt om og er det desidert mest fornuftige alternativet. BSU er en forkortelse for boligsparing for ungdom der du får betydelig skattefordel ved å spare inntil kr 20000,- pr år og totalt kr 150000,- før du fyller 34år. Det oppsparte beløpet er ment å brukes som egenkapital ved første bolig og selv om det ikke skulle dekke det normale egenkapitalkravet til banken, vil du ofte bli sett på som så strukturert og ansvarlig at banken gjerne senker litt på kravene til egenkapital dersom du har vært strukturert i sparingen. Dessverre medfører dette at du har spart i mange år, noe svært mange unge ikke har fått til.
Forbrukslån som startlån
Dersom ingen an de ovennevnte alternativene er aktuelle kan det være aktuelt å finansiere de siste prosentene av boliglånet med et dyrere topplån. Normalt får du de beste betingelsene i banken du finansierer resten av boligene i men et alternativ kan være å søke lån hos egne tilbydere som har spesialisert seg på forbrukslån. I slike tilfeller er det imidlertid svært viktig at du er bevist på hva dette vil koste deg ekstra og om du faktisk har råd til å betjene dette. Dersom du allikevel benytter deg av et slikt alternativ er det viktig at du er våken og skaffer annen sikkerhet for lånet så fort det lar seg ordne, f.eks. ved refinansiering dersom boligen din stiger i verdi slik at topplånet kan bakes inn i resten av hus lånet og fortsatt tilfredsstille bankens krav til egenkapital.